¿Cómo reclamar gastos por las cláusulas abusivas de las hipotecas?

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo que declara abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo de las hipotecas abre nuevas vías de relación a los consumidores.

De hecho, cada vez más, en los juzgados aumenta el número de demandas sobre cláusulas abusivas como la citada de los gastos preprocesales, procesales y de otra naturaleza, las cláusulas suelo, los intereses moratorios, el vencimiento por impago anticipado o el índice hipotecario IRPH cajas, por solo citar algunos.

Y esto es así porque, en su momento, los bancos y distintas entidades bancarias obligaron a los consumidores a asumir los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios (y estamos hablando de unos ocho millones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) que ellos mismos deberían haber asumido.

Extracto de la sentencia del Tribunal Supremo sobre las cláusulas abusivas

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”, según el TS.

¿Cuáles son los gastos abusivos de las hipotecas?

José María Fernández Seijo, magistrado de la Audiencia Provincial de Barcelona, uno de  los“culpables” de que nuestro sistema hipotecario sea más justo, porque fue quien planteó la cuestión prejudicial ante el TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) en materia de desahucios y el primero que puso en duda el actual sistema de ejecución hipotecaria nos detalla dichos gastos:

  • La factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
  • La factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
  • Todos  los gastos de gestoría (siempre que su intervención se haya impuesto por el banco, no la haya elegido el consumidor).
  • De la factura de tasación del inmueble (siempre que la entidad bancaria obligase o “recomendase” hacerla con una empresa determinada).
  • Y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que muchas entidades bancarias obligaban a contratar con la propia entidad financiera.

Todos estos gastos relativos a las gestiones administrativas y gestoría son los que entiende el Tribunal Supremo que se podrían reclamar por entenderlos como abusivos, aunque la hipoteca esté pagada o no.

“No se puede reclamar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario, porque estos van marcados por Ley y están tasados”, sostiene Seijo.

En resumen, la citada sentencia  705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremoconsidera nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo reclamar los gastos de formalización de las hipotecas? Hay varias vías

Actualmente, los consumidores están revisando sus créditos hipotecarios, concretamente todas y cada una de las condiciones “draconianas” que en su momento los bancos les impusieron. Quieren saber qué pueden reclamar y cómo.

Según el magistrado Seijo, “estamos hablando de cantidades que podrían superar los 3.000 euros para hipotecas de cerca de 200.000 euros. El dilema de los usuarios es ver si reclaman individualmente o de forma colectiva“.

1. Hacer una reclamación individual

Se puede reclamar individualmente, que cada particular presente una demanda contra su banco y reclame solo para él. El problema es que aquí hay que hacer un desembolso inicial, asumiendo que vamos a tener unos costes de abogado, procurador, etc… Unos gastos que podríamos recuperar también con una condena en costas.

2. Interponer una demanda colectiva

Se pueden interponer también demanda colectiva a través de algunas organizaciones de consumidores de usuarios, porque el coste siempre sería menor.

“Aquí se podría iniciar una demanda contra todos los bancos o contra parte de las entidades financieras. En España lo que no tenemos es un sistema de “efecto reflejo”. Esto significa que para que una entidad financiera sea condenada a lo mismo que el BBVA es necesario que haya una demanda y haya un juicio completo. La sentencia del BBVA es un antecedente”.

3. Recurrir a la vía extrajudicial

Además, siempre se puede recurrir a la vía extrajudicial, mandando una carta al banco, al defensor del cliente, e intentando negociar con ellos.

Plazos legales para reclamar gastos por las cláusulas abusivas

Aunque la sentencia del Supremo solo ha considerado nulas las cláusulas sobre gastos de formalización de hipotecas del BBVA, por considerarlas abusivas, los expertos entienden que esta sentencia se podría hacer extensiva a todos los bancos todas se pueden solicitar la nulidad. Algo que ya pasó, por ejemplo, en temas de cláusulas suelo.

Desde su primera sentencia, el Tribunal Supremo ha ido anulándolas todas, de forma sistemática, algo que también podría ocurrir ahora con los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

Todos estos clientes contrataron una hipoteca y pagaron los gastos de formalización como algo natural, sin saber que no les correspondía hacerlo. Los bancos imponían unas condiciones y unos precios que estaban, en muchas ocasiones, por encima del precio de mercado. Hablamos de unas cantidades que de una u otra manera los consumidores podrán reclamar.

Y es que, como estipula claramente la sentencia de TS, se trata “de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU (Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios)”.

¿Cómo recuperar el dinero de las cláusulas abusivas?

La principal acción a ejercitar en los tribunales es la nulidad de las cláusulas abusivas (art. 83 y 89 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relación con art. 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación). Por lo tanto,  sería nula la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles (es decir, no caducan). Esto significa que no es relevante que el préstamo hipotecario esté ya amortizado o siga vigente.

¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?

El plazo para las hipotecas que se encuentran todavía vigentes finalizará el 24 de diciembre de 2019. Para las hipotecas ya abonadas se podrá proceder a la reclamación si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

Font : confilegal